不動産投資における家賃保証の実態とは？
今回は、不動産投資における家賃保証について少しふれてみたいと思います。
不動産投資を行うにあたって最も恐れるべきことの一つが空室リスクです。
当然ですが、入居者が居なければ家賃は入ってきませんが、不動産の管理費等は月々発生してしまうので最も避けたいリスクの一つであることは間違えありません。
そのようなリスクを考えると、気になってくるキーワードが家賃保証というものです。
この家賃保証は、不動産会社によって詳細内容は変わってきますが、ざっくり言ってしまえば入居者が不在になった場合でも、代わりに不動産会社がオーナーに家賃を支払ってくれるというものです。
でも、ちょっと冷静に考えてみて下さい。
明らかに損を被ることが確実な家賃保証を、不動産会社も喜んで支払うということがあり得ますでしょうか？
当然、不動産会社にも、そのリスクをペイできるカラクリがあるはずです。だからこそその制度を成り立たせることが出来るのです。
購入者はそのカラクリを理解したうえで、その会社から物件を購入したり、管理をお願いする必要があります。
まずこの家賃保証ですが、よくありがちなのが期間限定のサービスだったりします。
例えば１年間とか、５年間は保証しますと言ったものです。
１年の保証なんてほぼ無いものと同等と考えるべきです。
また、そもそも家賃保証とは、どの金額を保障してくれる物なのかと言うところも気になるところです。
会社によって詳細が異なるので購入される際は皆さまで良く調べてほしいのですが、ありがちなのは家賃相場をその不動産会社自体が設定し、その○○％の金額を保障すると言ったものです。
この場合、悪徳会社がいたとすると、家賃相場事態をその会社が設定できてしまうので、当初期待する利回りを相当に下回ってしまうリスクも発生します。
下手をすると、月々の管理費を下回る額になってしまう可能性すらあります。
また、全体の入居率がどのくらいかと言ったところも気にすべきところです。
例えば、その不動産会社の入居率自体が低い場合、それほど多くの家賃保証を出来るはずもありません。そんな企業体力もないでしょうし、直ぐにそんな会社は潰れてしまいます。
仮に、入居率が低いのに家賃保証を出来ているというならば、例えば月々の管理費が高いとか、リフォームや修理のを行う際に高い手数料を上乗せされているとか言ったケースも想定されます。
また、持ち込み物件は、家賃保証対象外と言った場合は、購入時等にその辺りのリスクを踏まえて、売却費の一部にそのリスクを埋め込んでいる可能性もあります。
いずれにせよ、不動産会社に管理をお願いしようとしているならば、その制度を維持するためにどのような収益構造でそれを成り立たせているのか？それは自分にとって許容できるものなのか？その会社の倒産リスクは？
と言ったことを十分に調べる必要があります。
忘れてはならないのは、不動産投資は入居者に住んで貰って家賃を頂くことが原点なので、家賃保証と言うところに目を奪われず、そもそも入居者が限りなく高い確率で入り続けられるであろう物件を選定することが重要です。
それに、その会社が倒産してしまえば、その家賃保証事態もなくなってしまいますので、家賃保証はお守り程度に考えておくのが無難です。