経験談9(不動産の購入と管理から思うこと)
前回は、FXで多額の損失を被ったが、何とかローンを使うこともなくワンルームマンションを購入したところまでお伝えしました。
何とか苦労して手に入れたワンルームマンションですが、実際に購入してみて思ったのですが、正直、本当にやることがないなと言うことです。
逆に問題さえ発生しなければ、殆どノータッチで管理出来てしまうため、余りにも関与し過ぎないのも良くないかなと言う思いもあり、思いついたことや聞きたいことがあった場合は、担当者の方に色々と質問して教えて貰ったりするようにしています。
ちょっと話がそれて、不動産投資の話になりますが、
そもそも不動産管理では、例えばワンルームマンションを貸す場合であっても、勿論契約形態によって異なりますが、多くの場合は部屋の装備などが瑕疵がないことを前提に貸し出すことになります。
もっと簡単に言うと、不良がないことを前提にかします。
よって、オーナー側が何らかの落ち度で、本来部屋の機能として必要なものに瑕疵があった場合は、修繕や賠償をする必要があります。
また、問い合わせに対しても対応することが求められます。
しかし、例えば私のようにサラリーマンをしていては、例えば昼間に電話が来ても対応は不可能ですし、真夜中に起こされても次の日の仕事に支障が出てしまいます。
ですから、当然管理会社に運営費を払う代わりに管理をお願いすることになります。
ここで、無責任な運営会社を選んでしまうと、トラブルが絶えず結局自分のところにトラブルの火の粉が落ちてくることになります。
一方で、しっかりした運営会社にお願いをした場合、こう言ってはなんですが殆どすることがありません。
もちろん、住居人が決まらず空き家になってしまうリスクや、天変地異による建物への被害、建物の劣化など色々とリスクはあります。
また、購入した金額が高ければ、管理は楽であっても結局のところ何だかんだで利益が出なかったりします。
また、税金もしっかりと取られますので、特に年収の高い方は高税率とされて思うように利益が出ません。
また、金融資産と違って、一旦買ってしまうと売るのも何だかんだで手間がかかります。
しかし、当たり前のことではありますが、好立地で、低価格の物件を手に入れることが出来、それを信頼のおける管理会社に任せることさえできれば、これほど安定的に収入を得られる投資は少ないと思います。
但し、好立地で、低価格の物件などは早々に手には入りません。
それは当然のことで、不動産投資も結局のところ株式投資と一緒で、買い場など数年に一度くらいしかないのです。
話がそれましたが、不動産投資の大きな特徴は安定的な家賃と言うインカムゲインが入ってくるところです。
また、人間が生きる限り住居は不可欠ですので、人口に対して一定の割合での家賃は発生し続けます。
また、上記でも述べたように管理も、管理会社さえ誤らなければかなり工数が少なくてすみます。
しかし、株式などと違って、売買において流動性が低くなるのも事実です。
もし、タイミングを間違って高い物件を買ってしまい、かつローンや税金、管理費や修繕費などが、家賃収入をオーバーしてしまうことに購入後に気が付いても手遅れです。
ですから、購入タイミングや物件選択は慎重に対応しなければなりませんが、やはりそれ相応の魅力があるのも事実だと思います。
因みにですが、そこから余り年数もたたないうちに、私はまたワンルームマンションを追加で購入しております。
当然、ローンは組んでません。
少し長くなりましたので、その辺りの続きについては【更にワンルームマンションを追加で購入】でお伝えします。